החלטה בתיק רע"א 6227/05

א.        זו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת בע"א 1087/04 (הנשיא בפועל - כתארו אז - בן דוד, סגן הנשיא ממן והשופט אברהם) מיום 26.5.05, אשר דחה את ערעור המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בנצרת בת"א 53119/01 (השופט צרפתי) מיום 1.2.04.

ב.        (1) בין המבקשת למשיב נכרת ביום 13.8.97 הסכם לרכישת דירה בבנין אותו הקימה המבקשת בעפולה ("ההסכם"). המשיב עמד בכל התשלומים שנקבעו בהסכם במועדם, ועד לחודש מאי 1998 סיים המשיב לשלם את תמורת הדירה. מועד מסירת הדירה נקבע בהסכם ליום 13.8.99. בתביעה שהגיש המשיב בסוף שנת 2001 בבית משפט השלום, נטען כי הדירה לא נמסרה במועד המוסכם, ואף לא עד יום הגשת התביעה, וכי ביום 25.10.01 נשלחה על ידו הודעה על ביטול ההסכם, ודרישה להשיב לו את מלוא תמורת הדירה ולפצותו על נזקיו כתוצאה מאי מסירת הדירה במועד המוסכם. יצוין כי סעיף 4(ב) להסכם קובע, כי המבקשת רשאית לדחות את מועד מסירת הדירה בשלושה חודשים מכל סיבה שהיא, סעיף 12(ב) להסכם קובע כי אם אחרה המבקשת יותר משלושת החודשים הנזכרים בסעיף 4(ב), יהא המשיב זכאי לתרופה אחת בלבד, והיא תשלום דמי שכירות במשך תשעת החודשים שמעבר לשלושת החודשים הנזכרים בסעיף 4(ב). סעיף 12(ה) להסכם קובע כי "בגין איחור כאמור של עד 21 חודש, לא יהיה הרוכש זכאי לסעד של ביטול החוזה או אכיפה כלפי החברה, למעט פיצוי כספי". גובה הפיצוי, על פי הסעיף, לא יעלה על דמי שכירות של דירה דומה, ולא על שווי של 0.2% משווי הדירה בגין כל חודש איחור. לעניין סעיף 12(ה) טען המשיב, כי סעיף זה מהווה תניה מקפחת בחוזה אחיד, ועל כן יש לבטלו.  המבקשת טענה להגנתה כי בניית הדירה הושלמה כבר בחודש נובמבר 1998, אך המשיב ביקש שלא להיכנס לדירה במועד זה, ועל מנת שלא לחייבו בארנונה לא הוצא לדירה "טופס 4", המהווה אישור לאספקת שירותי חשמל מים וטלפון על פי סעיף 157א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ותקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981, עד ליום 1.1.02. נטען, כי סיבת הביטול האמיתית של המשיב לא היתה האיחור הנטען במסירת הדירה, אלא שינוי מרכז חייו וירידת מחירי הנדל"ן.

           (2) בבית משפט השלום נקבע, כי בהוצאת טופס 4 רק ביום 1.1.02, יש כדי להעיד כי עד למועד זה לא נמסרה החזקה בדירה, שכן ללא טופס 4, לא ניתן לחבר את הבניין לתשתיות השונות, ואין הוא ראוי לשימוש עד למועד זה. עוד נקבע, כי אף מהוראות ההסכם יש ללמוד כי הדירה לא תימסר, עקרונית, טרם חיבורה לתשתיות המים והחשמל, וכן כי אף מהעדויות והראיות עולה שהעבודה בדירה נמשכה זמן רב לאחר מועד המסירה שנקבע בהסכם. נקבע, כי המשיבה איחרה במסירת הדירה ב- 25 חודשים, למעלה מן הקבוע בסעיף 12(ה) להסכם, אך בנוסף נקבע כי סעיף 12(ה) הוא בגדר תניה מקפחת בחוזה אחיד, שכן הגבלת הסעד של אכיפה וביטול אף במקרים של איחור משמעותי של עד 21 חודש במסירת החזקה בדירה, מקימה חזקה לפיה מדובר בתניה מקפחת, על פי סעיף 4 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 ("חוק החוזים האחידים"). בהמשך לכך, קבע בית משפט השלום כי האיחור במסירת הדירה מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ומקנה למשיב זכות עקרונית לביטול החוזה, בהעדר ההגנה שניתנה למבקשת מכח סעיף 12(ה) להסכם. נקבע, כי המשיב שלח במהלך חודש יוני 2000 מכתב התראה בו נדרשה המבקשת לקיים את חיוביה על פי ההסכם, שאם לא כן יבטל המשיב את ההסכם. עוד נקבע, כי התקופה שחלפה ממכתב ההתראה ועד להודעת הביטול - כשנה וארבעה חודשים - היא תקופה מספקת שניתנה למבקשת לקיים את חיוביה על פי ההסכם. משלא קיימה זו את התחייבויותיה, על אף הארכה שניתנה לה, הפכה הפרת ההסכם מצדה להפרה יסודית, והמבקש זכאי היה לבטל את ההסכם, כפי שאמנם עשה במכתבו מיום ה- 25.10.01. משכך, קבע בית משפט השלום כי המשיב זכאי להשבת מלוא הכספים ששולמו על ידו בגין רכישת הדירה. עם זאת נקבע, כי המשיב יהיה זכאי אך ל- 50% מחיובי הריבית כחוק, וזאת בשל העובדה שכנקבע ישן על זכויותיו, ולא גילה עניין ממשי בנעשה בדירה במשך זמן ממושך. מטעם זה, ומן הטעם שסכום ההשבה, בשל ירידת ערך הדירות, יאפשר למשיב רכישת דירה שערכה גבוה יותר, נמנע בית משפט השלום מלפסוק פיצוי בגין אובדן השימוש בכסף ועלות מימון המשכנתא, וכן נמנע בית המשפט מלפסוק פיצויים בגין עוגמת נפש ונזק נפשי ושכר טרחת שמאי.

           (3) בית המשפט המחוזי דחה את ערעורה של המבקשת. נקבע, כי מכלל העדויות עולה, שהדירה לא היתה ראויה למגורים קודם לחודש ינואר 2002. בהמשך לכך נקבע כי ההסכם הוא בגדר חוזה אחיד, שכן מדובר בחברה קבלנית שבנתה בניין ובו שמונה דירות האמורות להימכר לאנשים שונים, וכי שני החוזים שנכרתו עם המשיב ועם משפחה נוספת, שהם בעלי פוטנציאל לשמש בהתקשרויות עם אנשים בלתי מסוימים בעתיד, הם חוזים זהים. סעיף 12(ה) להסכם, כך נקבע, הוא בגדר תניה מקפחת, שכן זו "הארכה מלאכותית ומוסווית של הבנייה", שבגינה זכאי הקונה לפיצוי בלבד, אשר גם הוא, כנקבע, נמוך בהרבה מהנורמה המקובלת בשוק; ומכל מקום, אף אם אין מדובר בחוזה אחיד או בתניה מקפחת, גם פרק הזמן של 21 החודשים שעמד לרשות המבקשת הסתיים מכבר בעת ששלח המשיב את הודעת הביטול. בית המשפט המחוזי קבע כי לא היה פגם בכך שמכתב ההתראה הראשון נשלח רק בחודש יוני 2000, שכן, כך נקבע, המשיב ניסה לחסוך את הצורך לפנות לערכאות; המבקשת לא היתה מיטיבה את מצבה אילו בוטל החוזה קודם לכן; המבקשת לא התאמצה לתקן בדירה את הדרוש תיקון לאחר משלוח מכתב ההתראה; ולאחר ששלח את מכתב ההתראה המשיך המשיב לדרוש את מסירת הדירה, ולשיטת המבקשת, לא היה המשיב רשאי לבטל את ההסכם עד סמוך למועד הביטול בפועל, זאת על פי סעיף 12(ה) להסכם. מטעמים אלו נקבע כי ביטול החוזה שנה וארבעה חודשים לאחר משלוח מכתב ההתראה, הוא בגדר ביטול לאחר "זמן סביר" בגדרי סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. בנוסף נקבע, בהסתמך על ע"א 189/86 לוי נ' פיננגבלט, פ"ד מב(4) 206, 213, כי אף אם המשיב נאחז בטיעון של תניה מקפחת בחוזה אחיד על מנת להיפטר מן הדירה בה לא חפץ מסיבות כלכליות ואחרות, אין לראות בכך התנהגות בחוסר תום לב.

ג.        בבקשת רשות הערעור טוענת המבקשת כי ההסכם אינו חוזה אחיד, שכן נחתמו שני חוזים בלבד למכירת דירות בבניין בן שמונה דירות, ואין בכך כדי לעלות בקנה אחד עם הגדרת "חוזה אחיד" בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים ל"אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם", וכי בנסיבות העניין לא נקבעו תנאי החוזה "בידי צד אחד". עוד נטען כי ביטול החוזה לא בוצע בתוך "זמן סביר", וכי נעשה בחוסר תום לב; כי בית המשפט המחוזי התעלם מראיה מרכזית שהוגשה לו במסגרת בקשה להוספת ראיה (בש"א 1860/04), לגביה אמר בית המשפט, כנטען, כי תינתן החלטה במסגרת פסק הדין, ויש בה כדי להוכיח, כך נטען, כי הדירה היתה מוכנה למגורים כבר בשנת 1999, אף ללא טופס 4.

ד.        (1) לאחר העיון בבקשה ובנספחיה אין בידי להעתר לה. בסופו של יום, מצויה הבקשה בגדרי המחלוקת בין הצדדים ואינה מעלה שאלות משפטיות כלליות אשר בשכמותן עשויה להינתן רשות ערעור בגלגול שלישי. בקשה זו אף אינה מעלה שאלה של צדק אשר בגינה עשוי בית המשפט ליתן רשות ערעור גם במקרים בהם אין בבקשה כדי לעורר עניין משפטי כללי (ראו: ש' לוין תורת הפרוצדורה האזרחית (תשנ"ט) 182, ס' 187). למעלה מן הצורך, אומר מה אף לעניין טענות המבקשת לגופן.

           (2) טענת המבקשת כי ההסכם אינו יכול להיחשב כ"חוזה אחיד" כהגדרתו בחוק החוזים האחידים אינה יכולה להושיעה. כשלעצמי, נוטה אני לדעת בתי המשפט הקודמים, כי הסיטואציה עונה על הגדרת "חוזה אחיד" בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים וכי המדובר בתניה מקפחת (לעניין הגדרת "חוזה אחיד" כחוזה המופנה ל"אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם" ראו ו' לוסטהויז וט' שפניץ חוזים אחידים (תשנ"ד) 26; לעניין תניה מעין זו הקובעת דחייה במועד אספקת הדירה, ראו החזקות הקבועות בסעיפים 4(2) ו-(6) לחוק החוזים האחידים, וכן ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין ואח', פ"ד מג(1) 183, 191-190, הנשיא שמגר). ואולם, אף אין הכרח בנסיבות להכריע בכך, שכן  בתי המשפט הקודמים קבעו,  כי גם אם אין המדובר בחוזה אחיד ואף אם סעיף 12(ה) יעמוד על מכונו ולא יוגדר כתניה מקפחת, אין בכך כדי לסייע למבקשת; זאת - שכן שעה ששלח המשיב את הודעת הביטול תמו 21 חודשי האיחור הקצובים בסעיף 12(ה) בהם היה המשיב מנוע מלבטל את החוזה, ואין מחלוקת כי במועד זה לא היה המשיב מנוע מביטול החוזה, משנקבע, כי המבקשת הפרה את ההסכם בהפרה יסודית. זאת, יש להדגיש, בין אם יש למנות את 21 החודשים מהמועד הראשון למסירת הדירה על פי ההסכם, או שלושה חודשים מאוחר יותר, כפי שהותר למבקשת בסעיף 4(ב) להסכם.

           (3) לעניין טענת המבקשת כי החוזה לא בוטל בתוך זמן סביר, כבר קבע בית המשפט המחוזי כי טענה זו לא נטענה כלל בפני בית משפט השלום, ואף בבית המשפט המחוזי נטענה בחצי פה. מטעם זה עצמו אין לקבל את טענת המבקשת.  אף לגופם של דברים לא מצאתי פגם בנימוקיו של בית המשפט המחוזי. ראשית, נקבע כי לאחר משלוח מכתב ההתראה המשיך המבקש לדרוש מהמשיבה למסור לו את הדירה. מסכים אני, בכל הכבוד, לקביעת בית המשפט המחוזי, כי בנסיבות אלו אין לזקוף לחובת המשיב את חלוף הזמן. שנית, כאמור בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, לא היה המשיב רשאי, לשיטת המבקשת לפיה אין סעיף 12(ה) מהווה תניה מקפחת בחוזה אחיד, לבטל את ההסכם עד שנתיים לאחר מועד המסירה המוסכם, וזאת בשל הוראות סעיף 12(ה) להסכם. משביטל המשיב את ההסכם מייד לאחר שחלפה מגבלת סעיף 12(ה) להסכם, אין המבקשת יכולה לטעון כי הביטול נעשה בזמן בלתי סביר.

           (4) המבקשת טענה כי בית המשפט המחוזי התעלם מעדותו של מפקח בניה בעיריית עפולה אשר העיד ביום 23.3.04, לאחר שניתן פסק דינו של בית משפט השלום, בתביעה מקבילה שהגישה רוכשת אחרת באותו בנין כנגד המבקשת. המבקשת צירפה את הבקשה להוספת ראיה (בש"א 1860/04) וכן את פרוטוקול העדות, וטוענת היא כי בית המשפט המחוזי החליט שהבקשה להוספת ראיה תוכרע במסגרת פסק הדין, ובניגוד לכך, כך נטען, התעלם בית המשפט המחוזי מראיה זו. ואולם, במסמכים שצירפה המבקשת לא צורף כל מסמך אשר יש בו כדי ללמד האם החליט בית המשפט המחוזי לקבל את הבקשה או לדחותה, או שמא, כטענת המבקשת, החליט לדחות את ההחלטה לפסק הדין. טעם זה דיו שלא להעתר לטענה. אוסיף כי אף מעיון בפרוטקול עדותו של מפקח הבניה, איני סבור כי היה בעדותו כדי לשנות מהכרעת בית המשפט המחוזי לגופה, שכן אף שבעדותו אמר "שהבנין בשנת 99 מבחינת חיצוניות ופיתוח מסביב היה סביר לצורך האכלוס", וכן "מבחינתי בשנת 1999 המצב הבנין (כך במקור - א"ר) היה נותן אפשרות אכלוס", אין בדברים אלו כדי ללמד, לכאורה, כי אמנם הדירה ראויה היתה בפועל לאכלוס ולמסירה בשנת 1999; ואף מיתר עדותו של העד עולה כי היא נוגעת רק לחלק מן ההיבטים הנוגעים לאישור הדירה לאכלוס, ואין לומר כל עיקר כי עולה הימנה במובהק שהדירה ראויה היתה לאכלוס בשנת 1999. נוכח זאת, ובהתחשב ביתר העדויות והמסמכים הנוגדים שהובאו בפני בתי המשפט דלמטה, אין בידי לקבל, כי בעדותו של המפקח על הבניה יש כדי להפוך את המסקנה אליה הגיע בית המשפט המחוזי.

           (5) כאמור, אין בידי להעתר לבקשה.      

           ניתנה היום, ג' באב תשס"ה (8.8.05).

                                                                                      ש ו פ ט

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   מפ התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: